Türkiye’nin deprem kuşağında olması gerçeğiyle hız kazanan kentsel dönüşüm süreci, bugün yayımlanan devrim niteliğindeki yönetmelik değişikliğiyle yeni bir boyuta taşındı. 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yeni düzenleme, yıllardır komşu anlaşmazlıkları nedeniyle durma noktasına gelen binlerce projenin önünü açıyor.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan 6306 Sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğindeki bu değişiklik, riskli binalarda karar alma mekanizmasını tamamen değiştirirken, mülkiyet hakları ve ruhsat süreçlerine de yeni bir soluk getiriyor.
Artık "Üçte İki" Şartı Yok
Daha önceki uygulamalarda maliklerin üçte iki çoğunluğunun onayı aranırken, yeni yönetmelikle birlikte "Salt Çoğunluk" (yüzde 50+1) kuralına geçildi. Buna göre, riskli yapıların yıkılmış olup olmadığına bakılmaksızın;
Bina yapımı,
Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmeleri,
Arsa payı satışları gibi tüm kritik kararlar, hisse oranına göre yüzde 50’den bir fazla paya sahip olan maliklerin onayıyla alınabilecek. Bu adım, özellikle "tek bir muhalif daire" yüzünden kilitlenen projelerin hızla hayata geçirilmesini sağlayacak.
Karara Katılmayanlar İçin 15 Günlük Süreç
Yeni sistem, uzlaşmaya yanaşmayan malikler için de net bir takvim belirliyor. Salt çoğunlukla alınan karar, toplantıya katılmayan veya teklifi reddeden maliklere noter, elektronik tebligat veya ilan yoluyla bildirilecek.
Bildirimin ardından 15 gün içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, rayiç bedelin altında kalmamak kaydıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satışa çıkarılacak.
Eğer paydaşlar bu hisseleri satın almazsa, devreye Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya belediyeler girerek hak kaybının önüne geçecek.
Ruhsat Sürecinde Tebligat Güvencesi
İnşaat ruhsatı başvurularında yaşanabilecek usulsüzlüklerin ve sonradan açılacak iptal davalarının önüne geçmek için yeni bir güvenlik mekanizması kuruldu. Artık belediyelerden ruhsat alabilmek için;
Salt çoğunluk kararının tüm maliklere usulüne uygun iletildiği belgelenmeli.
Karara katılmayanların hisse satışı işlemlerinin başlatıldığı dosyalanmalı.
Yetkili idareden "uygunluk yazısı" alınmalı.
Boş Parsellerde "Oy Birliği" Hassasiyeti
Yönetmelik, riskli binalar için süreci kolaylaştırırken, bu binalarla birleştirilmek istenen boş parseller için denetimi elden bırakmıyor. Riskli yapı parselleri salt çoğunlukla karar alabilirken, sisteme dahil edilmek istenen yan komşu boş parselde maliklerin yüzde 100 onayı (oy birliği) aranmaya devam edecek.
İmar Hakkı Transferi ve Vergi Muafiyetleri
Zemin yapısı nedeniyle bulunduğu yere bina yapılamayan veya imar izni verilmeyen bölgelerdeki vatandaşlar için de "İmar Hakkı Aktarımı" yolu açıldı. Maliklerin tamamının onayıyla, bir parseldeki inşaat hakkı başka bir güvenli parsele taşınabilecek.
Ayrıca, vergi ve tapu harcı muafiyetleri konusunda da netlik sağlandı. Riskli yapıların diğer parsellerle birleştirilmesi veya hak aktarımı durumunda, sağlanan muafiyetler pay oranına göre hesaplanarak uygulanacak; böylece vatandaşın üzerindeki mali yük hafifletilecek.
Önemli Not: Toplantı duyuruları artık sadece noterle sınırlı değil; muhtarlıklar, bina girişleri ve ilan panoları üzerinden yapılan duyurular da yasal geçerlilik kazanacak.
