Elinde Nakit Parası Olana Ev Almak Kolaylaştı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan son temmuz ayı rakamları, gayrimenkul sektöründeki daralmayı ve alıcıların pazardan çekildiğini gözler önüne serdi. Resmi verilere göre geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla toplam konut satışlarında yüzde 17 oranında belirgin bir düşüş yaşandı.

İkinci El Piyasasında Sert Gerileme

İstatistiklerin detaylarına bakıldığında, düşüşün her segmentte derinden hissedildiği görülüyor:

• Sıfır Konut Satışları: Yeni binaları kapsayan sıfır konut satışlarındaki erime yüzde 8,5 seviyesinde gerçekleşti.
• İkinci El Konut Satışları: Sektördeki asıl büyük darbe ikinci el piyasasında yaşandı; ikinci el konut el değiştirmelerinde oranın yüzde 21’e kadar gerilemesi, alım gücündeki zayıflamayı ve piyasadaki nakit sıkışıklığını net bir şekilde ortaya koydu.

Kağıt Üzerinde Cazip Amortisman Süresi

Satışların bıçak gibi kesilmesinin arkasındaki nedenler sorgulanırken, megakent İstanbul özelindeki yatırım matematiği dikkat çekiyor. Güncel piyasa koşullarında İstanbul'un ortalama semtlerinde standart bir 2+1 dairenin fiyat etiketi 5 milyon ile 7 milyon TL arasında seyrediyor. Aynı evin aylık kira getirisi ise güncel enflasyon ve barınma krizi etkileriyle 30 bin TL ile 40 bin TL bandına oturmuş durumda.

Gayrimenkul uzmanlarının temel kuralına göre, Türkiye şartlarında bir gayrimenkul yatırımının kendini amorti etme süresi 15 yılın altındaysa o mülk kârlı ve güvenli bir liman olarak değerlendiriliyor. İstanbul'daki ortalama rakamlarla hesaplandığında, bir evin kendini geri ödeme süresinin yaklaşık 14 yıla kadar düştüğü görülüyor.

Kredi Musluklarının Kapanması Piyasayı Kilitledi

Kağıt üzerinde son derece cazip duran bu yatırım tablosuna rağmen piyasanın kilitlenmesinin temel sebebi banka kredilerindeki sıkılaşma olarak öne çıkıyor. Yüksek enflasyonla mücadele kapsamında uygulanan sıkı para politikaları, banka kredilerindeki faiz oranlarını zirveye taşıdı.

Kredi musluklarının büyük ölçüde kısılması ve onaylanan konut kredilerinde geri ödeme tutarlarının astronomik seviyelere ulaşması, ipotekli satışları adeta durma noktasına getirdi. Bu durum gayrimenkul sektörünü ikiye bölmüş durumda:

• Nakit Sahipleri İçin Fırsat Dönemi: Elinde nakit parası bulunan ve kredi yüküne girmeyen azınlık kesim için pazarlık gücünün çok yüksek olduğu ve "kelepir" fırsatların masada beklediği bir dönem yaşanıyor.
• Orta Direk Beklemede: Birikimini banka desteğiyle tamamlayarak ev sahibi olmayı planlayan orta direk vatandaş için ise gayrimenkul yatırımı, faizler düşene kadar zorunlu olarak "bekleme odasına" alınmış durumda.