adplus-dvertising

Dev plazalar boş kaldı, yüzde 20’si kullanılmıyor

Firmaların pandemi ve artan kiralama fiyatlarından dolayı küçülmeye gitmesi nedeniyle İstanbul’da plaza ve ofislere rağbet azaldı. Kiralık yahut satılık afişi asılan ticari gayrimenkuller sık sık görülmeye başladı. Megakentte bulunan plaza ve ofislerin yüzde 20’si boş kaldı.
Takip et
Dev plazalar boş kaldı, yüzde 20’si kullanılmıyor
  • Yazdir
  • Arttir - Azalt
  • Yorum 0

İstanbul’da ticari gayrimenkuller boş kaldı. Firmaların hibrit çalışmaya geçmesi, artan kiralama ve aidat maliyetleri plaza ve ofislere olan ihtiyacı azalttı. İstanbul’da ticari gayrimenkullerin yüzde 20’si boş ve atıl vaziyete düştü. Gayrimenkul piyasasında kullanılmayan plaza ve ofislerden nasıl faydalanabileceğine ilişkin çözümler konuşuluyor.

“Plazaların yüzde 20’si boş”

Konuya ilişkin açıklamalarda bulunan Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle pandemi dönemiyle beraber evden çalışma modelinin geldiği bir dönemin geride kaldığını söyleyerek, “Gerek uzaktan çalışmanın getirdiği bir çalışma kültürünün anlaşılmasıyla gerekse de dönemsel çalışma sebepleriyle iş yerlerinin konut stoklarında bir arz fazlası meydana geldi. Bu arz fazlası pandemi döneminden önce genel manada yüksek montanlı inşa edilmiş ticari alanlarımız için birlikteydi. Halen bu evrede finans merkezi gibi bazı yerlerde ticari üniteler yapılmaya devam ediyor. Pandemide uzaktan çalışma gerekse de fazla yapılmış bu stoklar sebebiyle plazalarda yüzde 20’ye yakın bir boşluk oranı mevcut. Son dönemde her halükarda yeni bu tarzda inşaatlar yapılmamış olsa bile, var olan stokun nispeten çok daha azının kullanıldığını görüyoruz. Bu stokun neden olduğu açılardan baktığımızda belli bölgelerde bazı yoğunluklar olduğunu görüyoruz. Örneğin; İstanbul Avrupa Yakası’nda özellikle Maslak en çok boşluk meydana gelen noktalardan bir tanesi. Bunun yanısıra Basın Ekspres hattı dediğimiz bölgede boşluk oranlarımız mevcut. Bunların bir kısmı merkezi iş alanı imarı statüsünde olan alanlar. Bununla birlikte Levent ve Etiler hattı ile Seyrantepe ve Şişli hattında bu boşluk oranları göze çarpıyor” şeklinde konuştu.

“Firmaların belli noktalarda küçülmeye gitmesi plazaların boş kalmasında başka bir neden”

İstanbul Anadolu Yakası’na bakıldığında Kozyatağı hattında genel bir ticari arz fazlası bulunduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Bunun yanında son zamanda bazı bankaların gelmesiyle birlikte Ümraniye hattında bu boşlukları görebiliyoruz. Bu boşlukların mühim bir sebebi de firmaların belli noktalarda küçülmeye gitmesidir. Daha önce daha yüksek metrekareli bir alana sahip firma daha küçük bir metrekareli iş yerine geçti. Bunun sebebiyle de esasında bu boşlukların kimileri oluştu. Burada mühim sebeplerden bir tanesi de aidatlardır. Özellikle ticari gayrimenkullerde öbür konutlardan daha farklı aidatlarla alakalı giderler var. Binaların dış cephelerinin temizlikleri, ekstra güvenlik tedbirleri ve buranın iş sağlığı ve güvenliği riskleri daha minimize edilmesi yönüyle baktığımızda özellikle aidatlarla alakalı kısım ticari gayrimenkullerin yorucu bir kısmı diyebiliriz. Bu sebeple boşluk oranlarının gerek aidatlar gerekse de pandemi şartları sebebiyle firmaların nispeten uzaktan çalışma modeliyle de değiştirilebilir olduğunu görmesi, bu boşluğun sebebinin açıklıyor” ifadelerini kullandı.

Son dönemde firmaların ‘flexible ofis’ modelini tercih ettiğine dikkat çeken Özelmacıklı, “Bunlar ihtiyaca göre artırılabilir metrekareli yerler oluyor. Sanal ofis dediğimiz hizmetler sebebiyle bu hizmeti esasında vergi levhası ve kaydını açarak bu sanal ofisler üstünden yürütmeleri biraz daha tercih edilen nokta oldu” diyerek konuştu.

Nasıl değerlendirilebilir?

Plazaların nasıl değerlendirileceğine ilişkin olarak Özelmacıklı şu bilgileri verdi: “Bu açıdan baktığımızda da özellikle çok görünen ve bizler için çok ciddi bir risk bulunuyor. Özellikle büyükşehirlerde yeterli konut stoklarımız yok ve talep artmaya devam ediyor. Bu vaziyetten ilk etkilenecek kişiler de yüksek bir oranda üniversiteye yeni yerleşen gençler olacak. Bu öğrencilerin barınma sorununu çözemediğimz takdirde ortalama iki ay sonra çok ciddi daha farklı vaziyetleri konuşuyor olacağız. Bu sebeple Gençlik ve Spor Bakanlığımızın nezdinde YURTKUR’un yapabileceği kiralamalarla ya da belediyelerin iştirakleri çerçevesinde yapılabilecek kiralamalarla yahut bu plazaları girişimcilere verilebilecek bazı geçici düzenlemelerle, en azından buraların toplu bir barınma maksadıyla kullanılması çok daha mümkün hale gelebilir. Buralara yapılacak servis hatları yahut tespit edilecek güzergahlara verilecek bazı desteklerle bu atıl kalan plazaların en azından toplu barınma ihtiyacı açısından kullanılması çok büyük bir yarar sağlayacaktır. Özellikle gayrimenkul sektöründe yeni arzlar üretilene kadar bir nebze kullanılma potansiyeli sağlayacaktır.”

“Plazaların kira fiyatlarında yüksek artışlar oldu”

Özelmacıklı, “Nispeten konutlar çerçevesinde artan fiyatlar ticari gayrimenkul piyasalarına yansıdı. Konutlarda meydana gelen artış bir miktar daha fazlayken, büyükşehirlerde ticari gayrimenkul fiyatları arttı. Plazaların bu kira fiyatlarında gerçekten yüksek artışlar oldu. Bu satış fiyatlarına da yansıdı. Özellikle İstanbul’da şu anda metrekare değerlerinin 17, 18 bin lira seviyelerine ulaştığını söylemek mümkün. Ankara, İzmir gibi yerlerde de 10-11 bin lira bandında diyebiliriz. Bu noktada en mühim etken plazaların sınıflandırılmasıdır. A, B ve C sınıfı dediğimiz farklı plaza türleri var. Bu farklı plaza türlerinin özellikle o plazanın taşıdığı özellikler çerçevesinde sağladığı avantajlar sınıflandırılıyor. Bu katlar, kullanım alanları, sosyal imkanlar, binaların enerji verimliliği, kapasiteleri gibi birçok farklı faktör plazaların sınıflandırılmasına neden oluyor. Bizim daha fazla kastettiğimiz A ve B sınıfı kategorilerindeki yerler diyebiliriz” şeklinde konuştu.

“Plazalardaki kira artış oranlarının neredeyse yüzde 45 seviyelerine kadar yükseldiğini görüyoruz”

Özellikle ticari gayrimenkul tarafına bakıldığında, var olan bir stopaj yükünün bulunduğunu dile getiren Özelmacıklı, “Esasında mal sahibinin sorumluluğu olan bedelinin içinden ödendiği stopaj oranının da belli dönemlerde muafiyetler ve düşüşler sağlanmıştı. Bu boşluk oranlarının azalması açısından ve ticari faaliyetlerin artırılması açısından bir düzenleme yapılabilir. Özellikle de konut kiralarına getirilen sınırlama iş yerlerine getirilmedi. Hatta son on iki aylık yaklaşık kira artışlarına baktığımız zaman iş yerlerindeki artışların neredeyse yüzde 45 seviyelerine kadar yükseldiğini ve yükselmeye de devam edeceğini gördüğümüz bir unsur var. Belki ticari gayrimenkuller için de bu şekilde bir sınırlandırma söz konusu olabilirdi. Modeller manasında da sabit kira yerine özellikle bazı perakende piyasalarında, ciro bazda hasılat paylaşımı farklı modelleri de gerek hukuki altyapısı gerekse de bakış açımızın hazır olması yararlı olacağı kanaatindeyiz” açıklamalarında bulundu.

Ali Canberk Özbuğutu – Muhammed Fırat Aksoy – İsmail Coşkun

Benzer Haberler
Yorum Yap
Yorumlar (0)
Henuz hic yorum yapilmamis, ilk siz yapin.